首页>学术研究>调查研究
 
汉中市城市高层建筑布局规划研究
文章来源:       发布时间: 2011-10-06       
  课题组组长:龚少杰  
       课题组成员:杜雪萍 毛 刚   郑焕金   李林华   陈洪波   蔡少勇  
   
      摘要高层建筑布局规划是在经济高速发展、城市不断扩张与更新背景下的必然趋势,引导高层建筑合理布局、有序发展对提高城市土地利用效率、改善并塑造城市景观具有重要的作用。为顺应市场需求与政府精细化管理的需要,汉中市也开展了高层建筑布局的规划研究。规划总结和借鉴了相关城市的研究与实践,分析了高层建筑的正、负面特性,全面梳理了影响高层建筑分布的诸多因素,在定性的政策解读和定量的趋势预测基础上,提出了汉中市高层建筑分布的形态结构,为规划设计和规划决策提供一个较为完整的认识架构;在此基础上,提出明确的高度管制分区,并针对性地提出规划管理策略以顺应规划的刚性和弹性,为提高规划决策的科学性和全面性服务。本文就此问题结合工作实际谈谈自己的看法,并结合规划管理的需要,制定汉中市中心城区高层建筑规划管理规定 (试行)。 
    关键词高层建筑;城市不断扩张与更新;高度管制分区;规划的刚性和弹性;建筑规划管理规定。
          一、我国对高层建筑的定义
  高层建筑的定义:10层及10层以上的住宅建筑及高度超过24米的公共建筑和综合建筑称为高层建筑;而高度超过100米时,一律称为超高层建筑。
  

为了与高层建筑审批工作有效地结合起来,增加规划对策的可操作性,我们参考国标《高层民用建筑设计防火规范》中的相应规定,结合《汉中市城市规划管理规定》,将高层建筑适用范围定为10层以上的居住建筑和建筑高度超过24m的公共建筑。同时参考该规范中对于一类、二类高层建筑的划分,确定两类高层建筑:中高层建筑——10层~18层的普通住宅,以及建筑高度在24m~50m之间的公共建筑;高层建筑——19层~36层的普通住宅和建筑高度在50m~100m的公共建筑。 

          二、研究思路及技术路线  

    

  

          三、高层建筑布局的现状特征

           1 、现状概况截止到2009年,汉中市中心城区内共有各类高层建筑198 栋(建成和在建的)、已批待建的309栋、共计507栋,正在报建的有300多栋。总体上呈散点状和簇群式的布局形式,从现状分析来看,主要为分散布局和插建的单幢高层建筑较多。从高层建筑布局地点来看,主要集中于天汉大道沿线和老城区域,其数量占高层建筑总数的39.4%。从高层建筑使用性质来看,主要为高层住宅和包括办公楼、写字楼、旅馆及商业金融机构在内的公共建筑,其中高层住宅所占的比例较大,为70.2%。从建筑高度来看,高层建筑中10层~18层的中高层建筑所占比例较大,占高层建筑总数的83.5%。 

  

           2 、 近五年高层建筑布局的变化特征   

  通过将2005年与2009年高层建筑布局的情况进行对比,发现近五年内城市高层建筑布局的变化呈现出以下特征。

 

  

        (1) 高层建筑数量增长速度加快

  2005年~2009年,汉中市中心城区内的高层总数由原来的38栋增至507栋,增长速度为每年约94栋,这表明高层建筑建设速度近年来增长很快。与此同时,中心城区内新增高层建筑面积占总建筑面积的比例也逐年上升。

 

  

          ( 2 ) 高层建筑中住宅比例增幅较大

  调研资料数据显示:居住用地和商业金融用地内高层建筑数量较多,增幅较快。在新增高层建筑中,住宅数量最多,发展最快,增幅比例较大。2005年中心城区高层住宅总数为22栋,2005年~2009年五年间新建高层住宅483栋,一年增加的数量相当于2005年以前高层住宅的总量的20多倍,住宅的增量占中心城区高层建筑总增长量的83.3%。高层住宅建筑所占高层建筑总数的比例不断增长,2005年高层住宅建筑占高层建筑总数的57.9%,而2009年高层住宅建筑占高层建筑总数的80.2%。

 

  

          3、 高层建筑现状分布特征

  高层建筑普遍趋向于可达性好、级差地租高的区位,存在以下主要特征
  (1)中心城区的密集度高,近80%高层建筑位于城市江北区;
  (2)沿主干道两侧布局带状分布特征显著;

 

  

      (3)在城市广场和重要交通节点周围聚集程度较高; 

      (4)见缝插针式布局居多,整体空间形态上呈分散态势。

  

   
                                                                   表1   主要干道沿线街高层建筑分布密度表   
  
道路名称
  数量(栋)
  分布密度(栋/平方公里
  天汉大道(江北)
  40
  44
  天汉大道(江南)
  4
  6.4
  南一环
  15
  13.8
  滨江路(江北)
  20
  41.7
  江南西路(江南)
  10
  69.9
                                                                        表2  主要广场高层建筑分布密度表 
  
节点名称
  数量(栋)
  分布密度(栋/平方公里)
  中心广场
  14
  17.9
  天汉广场
  9
  11.5
  

 

  

                                                                                      

  

  

    

        4、 现状高层建筑布局存在的问题
  高层建筑因其造价和各方面的原因,一旦落成便对周围环境乃至整个城市产生作用,其可变更性几乎为零。因此,分析高层建筑现状情况并发现布局中存在的问题对于科学合理地进行高层建筑布局具有重要的现实意义。
   (1) 市场力主导性强,加大了中心区的交通压力。高层建筑在中心区布局过于集中,如天汉大道沿线等,建筑密度较大,停车面积不足,如中银大厦、国贸、万邦时代广场,而且高层建筑带来的车流和人流造成城市中心区交通压力加大、道路拥挤、通行能力降低。
  (2)对城市景观产生不利影响。旧区开发形式单一,经济利益占主导,高层建筑对传统建筑风貌形成冲击;一些高层建筑的随意分布及零星插建对城市景观尤其是敏感地区的城市特色景观产生了较大的负面影响,抢占城市优越自然山水区域,遮挡城市自然景观资源,甚至是建设性破坏。例如,布置在西汉三遗址和东关历史街区周边的高层建筑,在一定程度上破坏了历史街区的传统风貌;桥北广场周围由于一些高层建筑的建设,影响了这些地段原有的视觉效果;汉江沿岸临近水面布置的大体量高层建筑阻挡了视线的通透性;江南一些高层建筑,遮挡了城市南边自然山体景观资源。此外,一些高层建筑在体量控制和单体形象方面存在的缺陷也对城市景观产生了较大的负面影响。
  (3) 对城市形态特色的塑造起到了破坏性的作用,如对盾字形老城区的空间尺度的破坏。
  (4)

缺少停车和绿化面积。除了高层住宅会在住宅区内部设置停车设施和绿地以外,一般高层建筑大多依托城市解决相关配套问题,许多中心区的高层建筑各自为政现象严重,忽视区域内道路容量及相关配套设施容量,尽可能以裙房占用基地面积,不留或仅留少量的停车及绿化面积,影响了基地公共空间的使用,造成交通拥堵、停车困难等问题。

  

  

  5 、 高层建筑管理现状
  在现阶段,对高层建筑分布和建筑高度的控制主要是在控制性详细规划中对建筑密度、容积率和退红线距离等强度指标的应用,一方面,这些控制指标本身是从地块与相邻地块相互影响关系角度来指定,侧重于地块功能及经济性的控制,对较大区域的考虑不足。当缺乏有效参照时,指标的确定缺乏有力的论证依据,主要依靠规划管理人员的经验判断,在一定程度上造成了高层建筑审批的盲目性;另一方面,指标确定的随意性客观上为指标的更改带来了便利,以塑造城市景观为由,高层建筑分布随意性强,各地块在争取尽可能高的开发强度的同时,均期望通过增加建筑高度来凸显自身形象,高度控制的人为性更导致了城市建设的局部失控。
  四、高层建筑的弊端
  1、高层建筑的环境隐忧

 

  

    建筑从本质上讲是人的空间,是人们营造的艺术空间。高层建筑也是如此,它既要实用,又要有美化环境的功效。而先于建筑存在的是环境,愈来愈多的高层建筑对环境产生着极大的影响。

  (1)高层建筑若与周围的建筑距离太近,就会使周围的居住环境质量受到影响,缺乏足够的日照、自然通风和住宅绿化面积。
  (2)高层建筑的大量建设使街区人口规模增大,加大公共资源的负担,交通及停车困难并影响其可持续发展。
  (3)大型的高层建筑的能耗过大,如空调、取暖和照明等都需要较大的热量,改变了城市原有的热平衡关系,导致城市热岛现象加剧,恶化了市民的生存环境,因而变成城市生活质量的祸害。过高过密的高层建筑还会与人们争夺阳光、天空……给人一种压抑的感觉。
  (4)高层建筑存在消防隐患。高层建筑在发生火灾时主要依靠楼内的消防设施(外界消防救援,目前世界上的举高消防一般只能达到14层左右),一旦楼内消防设施出问题,将会造成灾难性事故。几十层高的楼一旦失火,谁都知道电梯是断不可乘坐的,那么在高层的人要如何下至地面呢?城市安全部门曾做过这样一个试验,让一名身强力壮的消防员从第三十三层跑到第一层,用了十来分钟。这是在正常情况下,倘若发生紧急事件,或身体素质一般的人员或老人、小孩,则所需时间肯定不止这些。而火借风势,30秒内就可以从第一层到达第三十三层,如此看来,对于处在建筑高层中的人几乎没有逃生的可能。
  2、从成本、能源的角度审视高层建筑
  因其体量高大、荷载强度高、地基处理及建筑成本高、电梯垂直爬升的耗能及运转成本也大。有学者还指出,因建筑本身也是一种消耗性产品,日子长了会有磨损,钢筋混凝土也会逐步丧失其强度,其维修、保养将会是一笔不小的开销。电梯运转成本高,必须按时维修、保养,否则将会导致出行障碍。(如:某城市的广惠大厦的两台电梯曾经坏了几个月,因维修费用高,一直没有及时维修,以致在此楼居住和上班的人员怨声载道)。
  3、高楼遮蔽城市文化

 

  

    以前我们总存在这样的误区:城市化就是高楼化,城市的发展速度就要看这个城市高楼崛起的数量、速度和高度,其实这只是一种浅薄的认识。一个城市的发展,需要有其独特的文化品位和文化内涵,有其别具一格的文化特色。我们不能想象北京没有故宫,纽约没有自由女神像,巴黎没有埃菲尔铁塔的样子,我们也不能接受在世界的任何角落都看到故宫、自由女神像、埃菲尔铁塔的感觉。城市文化是一种象征、一种特色、一种归属感!追求现代化,追求经济的高速发展,并不意味着就要高楼化,并不是楼房建得越高越好。高楼化也并不代表着现代化,当座座高楼越建越高,当我们置身于高楼林立的城市,就会发现我们的家园仅仅成了一个钢筋混凝土的陌生的复制品,没有了舒适宜人的空间尺度感和一种家的亲切的归属感。

  

  五、汉中城市高层建筑布局规划
  1、高层建筑管理分五个区(级别)
  本次规划的范围为汉中市城市总体规划(2010-2020)规定的规划城市建成区范围(100平方公里)。
  规划选取了用地性质、土地价格、交通环境、历史保护、商业潜力、城市形象等六项对高层建筑布局有重要影响的因子,通过综合分析,得出高层建筑进行分区控制的结果,划分出高层建筑管理五个区(级别)。
   高层建筑禁建区(Ⅰ级)为所有高层建筑一律不允许建设的地段;(即特色意图区)
  高层建筑严格控制区(Ⅱ级)为不宜建设高层建筑,在条件许可的情况下,可建设40米以下高层建筑的地段;
  高层建筑适度控制区(Ⅲ级)为一般情况下允许建设30-60米高层建筑、特殊情况下可以建设70米以下高层建筑的地段;
  高层建筑适度发展区(Ⅳ级)为可适当建设50-90米高层建筑的地段;高层建筑适宜发展区(Ⅴ级)为适宜建设高层建筑地带,可建设80
  

米以上高层建筑。

  

       2、规划七条道路景观视廊 

  共规划7条道路景观视廊:天汉大道、天台路(南北团结街)、博望路、城东大道为南北向的景观视廊;虎桥路(兴汉路)、东西大街(东新街、西新街)、滨江路(金华路)为东西向的景观视廊。在这七条城市景观视廊中,道路两厢建筑物高度应与道路形成较宽敞的透视视廊空间,沿路应避免建一线铺开、密不透风的高层建筑群体,形成进退有序、高低错落的线形开敞空间。在这7条道路须留出空间视线走廊,保证眺望南边的汉山及道子岭,西侧的梁山和汉江河的空间通透感。

  3、规划汉江两岸形成5个眺望系统 

    眺望系统是在城市主要地段对景观控制点的视线通道,临汉江两岸规划形成5个眺望系统:由天汉大道新桥眺望汉山;天汉大道新桥眺望梁山;由朱鹮阁眺望汉山;由朱鹮阁眺望梁山。
  

附:汉中市中心城区高层建筑规划管理规定 (试行)

  

  

   
  汉中市中心城区
     高层建筑规划管理规定 (试行)
   
  第一条 为加强汉中市中心城区高层民用建筑(简称高层建筑)的规划管理,控制与引导高层建筑有序建设,创造丰富特色的城市空间形象,根据《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045—95)、《城市居住区规划设计规范》(GB50180—93)和《汉中市城市总体规划2010-2020》等要求,结合汉中市中心城区的空间条件与实际情况,特制定本规定。
  第二条

本规定适用于汉中市城市中心区规划建设区范围内的高层建筑(按建筑高度划分的高层建筑)的规划选址定点与规划审批。

  

  

第三条 本规定所称高层建筑:系指建筑高度超过24米的公共建筑与10层及10层以上的居住建筑(包括首层设置商业服务网点的住宅楼)。
  第四条 高层建筑布局原则:高层建筑布局应按高层建筑规划分区要求,不得在禁建区审批建设高层建筑;对限建区高层建筑要实行严格控制;在适建区应尽可能避免密集无序建设,尽量做到集中成组、高低错落、疏密有致、瘦漏透挺,形成环境协调、特色突出的精品建筑。  
  第五条 高层建筑布局规划分区:以《汉中市城市总体规划2010-2020》和《汉中市城市功能布局与风貌特色专项规划》为依据,采用集中与分散的布局形态,将中心城区规划建设范围内的高层建筑分为禁建区、限建区和适建区。
  禁建区指城市总体规划确定的西汉三遗址和东关正街、西关正街、南关正街历史文化街区绝对保护区;兴元湖景观区域;城市景观视廊、城市天际轮廓线、无线电微波通道、气象观测控制区;以及对城市景观影响较大的区域。
  限建区指汉台老城区(劳动路以南、西环路以东、将坛路以北、北团结街以西范围内);“一江两岸”景观控制区域。
  适建区指除禁建区、限建区以外的其他区域。
  第六条 城市重要地段高层建筑设计要求:需进行两个以上多建筑规划设计方案比选,并经专家论证后方可批建。
  第七条 高层建筑平面布局要求:建筑基地面积大于5000平方米可规划建设二类高层建筑,高层建筑分类详见《高
  层民用建筑设计防火规范》(GB50045—95)表3.0.1之规定;建筑基地面积大于10000平方米时可规划建设一类高层建筑;达不到上述基地面积要求的一般不得规划建设高层建筑。特殊情况下(是指可借用河流水面、广场空间时)基地用地面积小于一、二类高层建筑用地面积规定的10%时,可参照上述标准执行。     
  第八条 高层建筑外立面景观要求:高层建筑的外立面建筑材料应符合美观、消防安全需要。
  第九条 高层建筑夜景照明要求:高层建筑在设计方案时,要对夜景照明进行统筹设计。
  第十条 高层建筑停车位要求:公共建筑按200平方米配1个停车位,最少应配0.7个停车位;住宅按户数配0.5—0.8个停车位;并配相应的非机动车停车位。
  第十一条 高层建筑其它设计技术指标应符合《汉中市城市建筑工程规划管理技术规定》及相关规范要求。
  第十二条 本规定由汉中市城乡建设规划局负责解释。
  第十三条 本规定自发布之日起施行。
    
                                                                                                                                                                     二O 一O年十二月
   
  【课题组简介】:
  课题组组长:龚少杰 汉中市城乡规划市政工程设计院院长、注册规划师、高级工程师;
  课题组成员:杜雪萍 汉中市城乡规划市政工程设计院副总规划师、规划一所所长、注册规划师、高级工程师; 
  
                     毛   刚 汉中市城乡规划建设局规划科科员、注册规划师、高级工程师;
                       郑焕金 汉中市城乡规划建设局技术审查科科员、工程师;
                       陈洪波 汉中市城乡规划市政工程设计院规划一所规划师;
                       蔡少勇 汉中市城乡规划市政工程设计院规划一所规划师。
   
上一篇 | 下一篇
 

汉中市城乡规划市政工程设计院 主办
联系地址:汉中市汉台区民主街66号 联系电话:0916-2210630
备案序号:陕ICP备12003136号 汉中网安:61230431号